Tìm hiểu về cách tính diện tích tim tường chủ động trong mua bán nhà ở

Diện tích tim tường là thuật ngữ vô cùng quan trọng trong lĩnh vực xây dựng hoặc mua bán nhà đất hiện nay. Thế nhưng đa phần các gia đình và khách hàng nhất là các bạn trẻ khi mua bán đất có thể chưa hiểu rõ về khái niệm này dẫn đến nhiều tranh cãi về diện tích cũng như không gian ngôi nhà.

Tìm hiểu về diện tích tim tường của căn nhà

Diện tích tim tường là gì?

Tim tường là cách tính diện tích được đo từ tâm tường ở trung tâm căn hộ và cũng thường được sử dụng để tính diện tích sàn xây dựng. Diện tích tim tường bao gồm toàn bộ tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Việc đo đạc diện tích tim tường sẽ giúp cho quyền sở hữu căn hộ được giải quyết một cách minh bạch. Đối với những bức tường phân chia căn hộ mà không phải tường chịu áp lực, chủ nhà hoàn toàn có thể khoan lắp tranh ảnh, kệ, tủ. Trong khi đó, với các bức tường chịu lực, gia chủ có thể sử dụng các nội thất âm tường để tăng tính thẩm mỹ cho căn hộ, đồng thời tối ưu hóa diện tích sinh hoạt.

Hiện nay, cách đo diện tích thông thủy được nhiều người sử dụng hơn bởi nó có lợi hơn so với cách đo tim đường. Tuy nhiên, xét về khả năng thực thi quyền sở hữu và để hạn chế tranh chấp thì phương án đo tim đường sẽ hợp lý hơn. Bởi trong khoảng không gian giữa các bức tường gia chủ có thể sử dụng dùng để khoét lõm, nâng đỡ tủ,… Do đó, đo theo diện tích tim tường giúp chủ nhà định hình ranh giới quyền chủ sở hữu rõ ràng. Cách đo diện tích thông thủy không làm được điều đó.

Phân biệt diện tích tim tường với thông thủy

Hiện nay, diện tích tim tường và diện tích thông thủy là hai cách đo diện tích cho căn hộ chung cư được sử dụng phổ biến nhất. Tuy nhiên, không phải ai cũng có thể nắm được khái niệm chính xác về diện tích thông thủy và diện tích tim tường. Thậm chí ngay cả người mua nhà và các nhà đầu tư cũng chưa chắc đã phân biệt được hai khái niệm này.

Như đã giải thích về diện tích tim tường ở trên là được tính từ tim tường, tường ngăn căn hộ. Nó bao gồm cả diện tích sàn có xây cột và hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Còn diện tích thông thủy theo như trong đó từ Thủy nghĩa là chỉ nước, còn từ Thông được hiểu là thông suốt, liền mạch. Như vậy “thông thủy” nghĩa là nơi mà nước có thể chạy qua một cách liền mạch mà không có sự cản trở nào. Thuật ngữ thông thủy ngày nay đã được sử dụng phổ biến trong lĩnh vực xây dựng, thiết kế và kiến trúc.

Như vậy, diện tích thông thủy được hiểu là diện tích sử dụng căn hộ, là phần diện tích không gian bên trong căn hộ. Như diện tích ban công, diện tích phòng gắn với căn hộ đó. Và diện tích thông thủy không tính phần tường bao quanh, tường chia giữa các căn hộ hay diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Cách tính diện tích tim tường

Để tính được diện tích tim tường, ta sử dụng phương pháp đo đạc là đo từ tâm tường nằm trung tâm căn hộ. Công thức cụ thể như sau:

Stt = Snp + Sbc + So

trong đó:

• Stt: Là diện tích tim tường
• Snp: Là diện tích tường ngăn phòng
• Sbn: Là diện tích ban công hay logia
• So: Là phần diện tích để ở

Cách thực hiện tính diện tích tim tường như trên sẽ có nhược điểm đó là khi một số căn hộ có quá nhiều cột chịu lực bên trong và hộp kỹ thuật thì việc tính toán như thế nào để có cách đo đạc không thiệt thòi cho người mua và người bán là một bài toán khó.

Tác dụng của việc tính diện tích tim tường

Việc đo diện tích ngôi nhà hoặc căn hộ theo diện tích tim tường là một phương án được đánh giá là hợp lý hơn so với việc đo theo diện tích thông thủy. Khi đo theo diện tích thông thủy thì khoảng không gian của các bức tường sẽ không sử dụng được. Vì những bức tường ngăn cách căn hộ sẽ không phải là tường chịu lực nên chủ nhà có thể khoan vào để lắp đặt giá đỡ tủ, kệ sách hoặc treo tranh hay giá đỡ tivi,… Vì vậy, đo theo diện tích tim tường sẽ làm rõ được quyền sở hữu diện tích chính xác cho gia chủ căn hộ hoặc ngôi nhà.

Diện tích tim tường sẽ luôn lớn hơn diện tích thông thủy. Vậy nên trong một số trường hợp, vì mục đích thu hút khách hàng nên chủ đầu tư sẽ sử dụng diện tích tim tường để quảng cáo và tính giá cho căn hộ. Cách tính này sẽ giúp cho số tiền tính trên mét vuông rẻ hơn so với việc sử dụng diện tích thông thủy. Khi nhiều người mua nhà do không nắm được sự khác nhau giữa diện tích tim tường và diện tích thông thủy nên có thể bối rối khi thấy diện tích trong nhà nhỏ hơn diện tích ban đầu mà chủ đầu tư đưa ra. Từ đó, có thể xảy ra nhiều tranh chấp, khiếu nại giữa người mua nhà và chủ đầu tư đã xảy ra.

Lưu ý khi mua bán 

Theo như thông tư cũ, chủ đầu tư có quyền lựa chọn một trong 2 cách đo để áp dụng vào hợp đồng trong giao dịch mua bán với khách hàng. Nhưng do có nhiều bất cập dẫn đến các vụ tranh chấp, cụ thể là các chủ đầu tư sẽ thường lựa chọn phương pháp đo diện tích theo tim tường để quảng cáo cho căn hộ. Qua đó tăng diện tích thực tế của căn hộ lên, đồng thời làm giảm đi đơn giá để tạo tâm lý giá rẻ nhằm làm cho người mua hứng thú, quan tâm và cảm thấy bản thân mình được lợi.

Những điều này vô hình chung sẽ khiến người mua gặp thiệt hại. Thứ nhất đó là thiệt hại về diện tích sử dụng. Thứ hai là thiệt về phần chi phí quản lý chung cư. Do chi phí quản lý chung cư được tính theo diện tích căn hộ trên hợp đồng giao dịch mua bán.

Chính vì vậy, theo như quy định tại Luật Nhà ở năm 2014, diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong căn hộ thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ sẽ chỉ còn được tính theo kích thước thông thủy. Cách tính này sẽ là cách tính đúng đắn chuẩn nhất. Nhằm đảm bảo tối đa quyền lợi cho người mua nhà cả về diện tích thực tế sử dụng và phần diện tích để tính phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

Cụ thể, theo quy định Khoản 2, Điều 101, Luật Nhà ở số 65/2014//QH13 có hiệu lực thực hiện từ ngày 1/7/2015 quy định. Diện tích sử dụng căn hộ chung cư sẽ được tính theo kích thước thông thủy, bao gồm cả diện tích ban công, các phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và không tính hộp diện tích tường bao căn nhà, tường phân chia các căn hộ. Diện tích hộp kỹ thuật, sàn có các cột nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công sẽ tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì sẽ chỉ tính từ mép trong của tường chung.

Cũng theo Quy Định tại Khoản 3, Điều 9, Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng phải ghi rõ trong sổ hồng loại và cấp nhà ở theo đúng quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về xây dựng. Trường hợp đó là căn hộ chung cư thì phải ghi cả diện tích sử dụng căn hộ và diện tích sàn xây dựng. Như vậy, trong sổ hồng phải thể hiện cả diện tích sử dụng căn hộ và diện tích sàn xây dựng.

Hy vọng những thông tin trên về diện tích tim tường sẽ giúp bạn hiểu được diện tích tim tường là gì, diện tích thông thủy là gì để tránh thắc mắc và những hiểu nhầm khi đi mua bán sử dụng nhà.