Mật độ xây dựng là gì? Công thức tính mật độ xây dựng chuẩn xác

Bất kể là dự án chung cư, biệt thự, nhà phố hay thậm chí là nhà ở nông thôn đều phải tuân thủ theo mật độ xây dựng có trong quy định của bộ Xây dựng về việc xây dựng và thiết kế nhà ở. Thế nhưng tuy nhiên có nhiều người vẫn còn khá phân vân chưa hiểu sâu về “thuật ngủ” ngày. Và để thuận tiện hơn trong xây dựng nhà ở và không bị vi phạm trong quá trình xây dựng thì chung ta nên nắm rõ về mật độ dân số là gì? Công thức tính mật độ xây dựng? Để có vận dụng tính được chuẩn xác nhất khi cần thiết

Mật độ xây dựng là gì?

Mật độ xây dựng là tỉ lệ chiếm đất của các công trình xây dựng chính trên tổng diện tích của khu đất tùy theo là mật độ xây dựng thuần hay gộp sẽ được quy định khác nhau

Mật độ xây dựng được chia thành 2 loại nhỏ là: Mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp. Và trong đó còn bao gồm hệ số sử dụng đất

Mật độ xây dựng thuần

Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng: khu chung cư, khu nghỉ dưỡng, nhà ở,… trên tổng diện tích lộ đất. Không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình bên ngoài như: tiểu cảnh, bể bơi, sân thể thao ngoài trời,…

Mật độ xây dựng thuần phải tuân thủ quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép. Đối với các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có mật độ bằng hoặc dưới 25m có diện tích lô đất bằng hoặc nhỏ hơn 100m2 được phép xây dựng mật độ tối đa 100%. Tuy nhiên phải đảm bảo các quy định trong xây dựng như khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình

Trường hợp do đặc thù hiện trạng các khu vực quy hoạch không còn quỹ đất để có thể đảm bảo chi tiêu sử dụng đất các công trình dịch vụ, công cộng được phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ – công cộng nhưng không được vượt quá 60%

Đối với các khu vực do nhu cầu kiểm soát về nhau các hạ tầng cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng. Hệ số sự dựng đất tối đa phải tuần thủ các quy định về xây dựng

Mật độ xây dựng gộp là gì?

Mật độ xây dựng gộp là tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình xây dựng trên toàn bộ diện tích khu đất. Bao gồm cả sân thượng, tiểu cảnh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó

Mật độ xây dựng gộp chúng ta cần tuân thủ một số quy định như sau:

+ Mật độ xây dựng gộp tối với đa của đơn vị là 60%

+ Mật độ xây dựng gộp của các khu công viên sẽ là 5%, công viên chủ đề như tôn giáo, văn hóa – nghệ thuật,…là 25%

+ Mật độ xây dựng gộp tối đa của các khu du lịch – nghỉ dưỡng là 25%

+ Mật độ xây dựng gộp tối đa của các khu cây xanh chuyên dụng, bao gồm cả sân gôn, vùng bảo vệ môi trường tự nhiên sẽ được quy định tùy theo chức năng. Và các quy định của pháp luật nhưng không vượt quá 5%.

Hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn toàn ngôi nhà vời diện tích toàn bộ lô đất. Diện tích sàn này không bao gồm diện tích sàn của tầng hầm, tầng mái của một ngôi nhà

Hệ số sử dụng đất tối đa có ý nghĩ vô cũng quan trọng là yếu tố xác định mật độ xây dựng thuần. Theo quy định chuẩn kỹ thuật quốc giá về quy hoạch xây dựng bạn hành kèm có quy định về chỉ tiêu sử dụng đất như sau:

+ Đất xây dựng cho các điểm dân cư nông cho các điểm dân cư nông thôn phải phù hợp với điều kiện cụ thể từng địa phương

+ Đất xây dựng công trình nhà ở tối thiểu là 25m2/người

+ Đất xây công trình công cộng, dịch vụ tối thiểu 5m2/người

+ Đất cho giao thông và hạ tầng kỹ thuận tối thiểu 5m2/người

+ Công trình cây xanh công cộng tối thiểu là 2m2/người

Công thức tính mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng là một trong những thông số quan trọng trong xây dựng công trình. Khi chúng ta nắm được công thức tính mật độ xây dựng thì nó sẽ rất thuận lợi trong quá trình xây dựng công trình. Để giúp chúng ta nắm được quy mô từ đó có thể lên kế hoạch kinh phi đầu tư phù hợp cho công trình. Ngoài ra nó cũng giúp cho bạn xác lập các giấy phép xây dựng nhà sẽ dễ dàng hơn

Chính vì vậy để có thể thuận tiện hơn trong quá trình làm nhà tốt nhất chúng ta nên nắm được công thức tính mật độ xây dựng để có thể rút ngắn hơn thời gian làm giấy tờ

Công thức tính mật độ xây dựng như sau:

Mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiếm trúc (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%

Lưu ý: Diện tích chiếm đất của công trình không bao gồm diện tích chiếm đất các công trình cụ thể như tiểu cảnh trang trí, sân thể thao ngoài trời (trừ các sân thể thao xây dựng cố định, sân tennis,…) và được tính dựa trên hình chiếu bằng của công trình

Ví dụ: Công trình có diện tích 70m2 nằm trên lộ đất có tổng diện tích là 90 m2. Như vậy mật độ xây dựng của công trình sẽ là 70/90 x 100% = 77,7 m2

Cách tính hệ số sử dụng đất

Cách tính hệ số sử dụng đất cho chung cư, nhà ở, khách sạn như sau:

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng / Tổng diện tích lô đất (đơn vị: lần)

Có 2 kiểu đơn vụ tính hệ số đất là: lần và phần trăm (%)

Ví dụ: Diện tích xây dựng là 80 m2, 2 tầng trên có diện tích là 160 m2 thì hệ số đất là 120/120 = 1 lần

Lưu ý: Tổng diện tích sàn toàn công trình không bao gồm diện tích sàn tầng hầm và diện tích phần mái

Mật độ xây dựng theo quy chuẩn

Khi chúng ta đã nắm được công thức tính mật độ xây dựng nhưng chúng ta vẫn cần đảm bảo đúng với quy định về mật độ xây dựng theo quy chuẩn. Mật độ xây dựng theo quy chuẩn được chia thành mật độ ở nông thôn và thành phố

Mật độ xây dựng nhà ở nông thôn

Theo quy định mật độ xây dựng tối đa cho nhà ở riêng lẻ được quy định theo từng diện tích lô đất ở nông thôn là khác nhau:

Diện tích lô đất (m2/căn nhà)	≤50	75	100	200	300	500	≥1000
Mật độ xây dựng tối đa (%)	100	90	80	70	60	50	40

Mỗi khu vực lại quy về số tầng khác nhau. Không được quyết định bởi chủ nhà. Mà phải tuân theo quy định được Bộ xây dựng:

Chiều rộng lộ giới L (m)	Tầng cao tối đa
L ≥ 20	5
12 ≤ L<20	4
6 ≤ L< 12	4
l< 6	3

*Lộ giới là diện tích mặt ranh giới quy hoạch mở đường hoặc mở hẻm

Mật độ xây dựng nhà phố

Mật độ xây dựng nhà phố sẽ tùy thuộc vào số tầng sẽ tùy thuộc vào địa điểm xây dựng, lộ giới. Và mật độ xây dựng nhà phố sẽ được tính như sau:

Chiều cao của công trình xây dựng sẽ phụ thuộc vào lộ giới

Chiều rộng lộ giới L (m)	Chiều cao tối đa từ nền vỉa hè đến sàn tầng 1	Độ cao chuẩn tại vị trí chỉ giới xây dựng tầng cao tối đa (m)
		Tầng 3	Tầng 4	Tầng 5	Tầng 6	Tầng 7	Tầng 8
L ≥ 25	7	–	–	21.6	25	28.4	31.8
L ≥ 20	7	–	–	21.6	25	28.4	31.8
12 ≤ L < 20	5.8	–	17	20.4	23.8	27.2	–
12 ≤ L < 20	5.8	–	17	20.4	23.8	–	–
3,5 ≤ L < 7	5.8	13.6	17	–	–	–	–
L < 3,5	5.8	11.6	–	–	–	–	–

Độ vươn của ban công và ô văng sẽ tùy thuộc vào lộ giới

Chiều rộng lộ giới L (m)	Độ vươn tối đa
L < 6	0
6 ≤ L < 12	0.9
12 ≤ L < 20	1.2
L ≥ 20	1.4

Bên cạnh những quy định trên thì chủ đầu tư cũng cần phải chú ý đến một số vấn đề sau:

+ Đối với nhà có hẻm thì chủ đầu tư không được phép xây dựng sân thượng ở các tầng trên cùng

+ Đối với các con đường mà có lộ giới dưới 7m thì các chủ đầu tư chỉ được phép xây dựng 2 tầng lầu, trệt và sân thượng

+ Đối với các con đường có chiều rộng nhỏ hơn 20m. Thì chủ đầu tư chỉ được xây trệt, tầng lửng và 2 tầng lâu

+ Đối với các con đường rộng hơn 20m. Chủ đầu tư được phép xây tới 4 tầng cộng với tầng trệt, sân thượng và lửng

Trên đây là toàn bộ những thông tin về mật độ xây dựng cũng như công thức tính mật độ xây dựng chuẩn xác nhất. Rất mong những thông tin đó sẽ đem lại hữu ích cho các bạn